前言:
明明是爷爷赠与孙子的房子，房屋登记在自己名下10年后，却收到了房产局的通知,称房产登记被注销了。这是怎么回事？爷爷的遗产还能失而复得吗？一场“民告官”就这样启动了。“明知山有虎，偏向虎山行”，江苏天煦律师事务所主任田宏律师，不畏权势仗义直言，帮助本案当事人周先生打赢了这场“民告官”官司。
案件:
周先生称，爷爷1997年6月6日写下赠与申请书，将座落在六合区的一套住房，赠与孙子周先生一人。2006年爷爷去世后没过多久,周先生却突然收到六合区房产局作出的注销房屋登记决定。仅凭一纸通知就将房子剥夺。周先生几经调查,发现原来是姑姑搞的鬼，爷爷生前她不敢动房屋的心思,爷爷去世后,她向房产局提出的申请,请求撤销房屋登记,目的就是自己也想要那套房子。房产局本应通知自己,却没有,而是直接注销了他的房产登记。理由是:1.房屋登记资料不全,未按规定提交登记申请书,赠与合同;2.赠与过户时未交纳契税，规费，住宅赠与申请书未按规定进行公证;3.赠与合同在前，而后赠与人又自行以本人名义申请登记,前后矛盾;4.以及房产登记薄记载的产权人与产权证记载不一致。
登记在自己名下已10年的房子突然没了，周先生很是气愤。在提起行政复议却被维持了原来的行政决定后。有些灰心的周先生将六合区房产局告上了法庭。要打赢这场民告官官司,周先生知道必须找好的律师才有希望,于是他找到了江苏天煦律师事务所的主任田宏律师，希望田宏律师能帮他讨回这个公道。“民告官”的官司向来都不是好打的，行政部门的强势,让许多律师甚至直接就不接此类案件。田律师很重视这个案子,经过多方取证和调查,认为这个案子一定要打,并且一定要赢,否则正义难以伸张。
判决:
一审判决败诉,区法院驳回了周先生的请求。
二审胜诉,市中院作出撤消区法院的一审判决，撤消被上诉人的注销房屋登记决定。
民告官,民赢了。
我们为了更加彻底的了解此案也特意采访了田宏律师:
记者：“田律师，我们都知道，行政案件的胜诉率几乎不到三成，您当时是以什么样的心态去接受这个案件的？”
田律师：“接受这个案子，本身就是一种挑战，办行政案子，要得罪很多部门，很多人，承受很多压力。但一定要敢于挑战,不畏强权。我并不害怕，而且我还越来越喜欢办行政案子，因为他让我摆脱了律师往往会陷入的怪圈——和法官之间不平等的人际关系。”
记者：“一审败诉您遇到哪些困难？面对这些困难你的心态又是如何？”
田律师：“被告是行政部门,在中国行政部门的强势是有目共睹的。而我的当事人的姑姑，认为父亲没有对自己有所交待，心理不平衡，现在多少家庭因为遗产问题大大出手，她的阻挠可想而知的，话说白了她也想要这套房子，完全倒向房产局是必然的。这个年代，太多行政部门抢着说话，发出很大的声音，引起很多的注意，可声音大有什么呢？他们表现出来的品格并不比一个普通老百姓更高。只要是正义的,我就不会畏惧任何人或部门。”
记者：“一审败诉后，当事人的心理是否有变化？您当时心理又是怎样想的？”
田律师：“当事人内心可以说是波动很大，甚至可以说有些绝望。可是暴躁沮丧骂娘都是没有用的，我必须一个一个地，心平气和解决遇到的问题，并且相信这些问题能够得到解决，相信遇到我的人我都能尽力帮他解决。”
记者：“二审胜诉的关键是什么？”
田律师: “首先要敢于挑战，善于挑战。不能因为害怕行政部门，或者担心官官相护就放弃。然后就是要懂得运用法律知识，利用好所学的法律知识才是最有利的武器。我们知道一般一审败诉的案件，二审上诉的胜率基本不高于10%，再加上这又是一起行政案件，要想胜诉更是难上加难。周先生当时的心情可以说是跌到了谷底,甚至可以用绝望来形容,已经准备放弃了。可是我做为周先生的诉讼代理人，不能灰心,我一方面需要安慰周先生,让他有信心,相信二审一定可以胜诉。另一方面需要冷静的分析一审败诉的问题,与有关人员寻找新的突破口。最后在二审中提出:1.房产局作出的决定主要证据不足;2.适用法律,法规错误;3.作出的决定违反了法定程序。”
记者：“胜诉后对此类案件有什么意义？您有什么想法？”
田律师：“如何维护人民群众的利益，不但关系到我国和谐社会的建设，也关系到千家万户的切身利益。打官司，有输有赢，事实是根据，法律为准绳。不管对方有多强势，只要你是正义的，法律就会维护你。
附田律师二审精彩代理词：
二审代理词
审判长、审判员：
江苏南京天煦律师事务所接受上诉人周航的委托，指派田宏律师担任其诉南京市六合区房产管理局二审的讼代理人，代理律师现依据有关法律法规并结合本案事实，就被上诉人作出的“六房发【2007】73号《关于注销周航薛岗村5-8号房屋登记决定》（以下简称“决定”）发表代理意见如下，供合议庭参考并请予采纳：
一、被上诉人作出的决定主要证据不足。
1、决定认定：登记资料不全，即未按规定提交登记申请书、赠予合同，本人未到场，也未提交公证的授权手续。本代理律师认为，房产登记过程中，被上诉人作为登记机关，有义务明确告知房产登记资料包含那些内容，登记人不按其要求提交才可能构成“资料不全”。但在本案中，被上诉人未能举证其已经告知上诉人应该提交的资料，未能举证上诉人已经提供的资料，没有对比，根本谈不上资料全与不全。
此外，关于赠与合同问题，周克礼所书“住宅赠与申请书”，已经明确表达了赠与的意思，应当认定为赠与合同。关于“周航本人未到场”问题，其作出这样的认定仅仅凭借被上诉人于2007年12月11日与其工作人员周晓峰的谈话笔录。代理律师认为，周晓峰是房产局的工作人员，与本案被上诉人有着利害关系，其证言不具备证明力。关于赠与合同的公证问题，象本案情况，南京地区房产登记部门并不要求公证。
2、决定认为：“住宅赠与申请书载明的时间为1997年6月6日，而以赠与人周克礼名义申请的产权登记时间为1999年5月，赠与合同在前，申请登记在后，赠与人的意思表示已经改变。”代理律师认为，赠与人周克礼于1999年5月才取得权证，也才知道权证号为“六房字第03905号”，其赠与申请书已经注明权证号，说明赠与申请书是在其取得权证后写的，其倒签日期为1997年6月6日据了解系表达周克礼在1997年即已经确定了赠与关系，时间的倒签无论怎么解读也得不出“赠与人的意思表示已经改变”。被上诉人的该项认定纯系主观臆断，没有证据加以证明。
3、决定中认为：房产登记簿的产权人与产权证记载不一致，因此周航不是该房屋的产权人。房产登记簿是房产局的内部文件，产权人在领取产权证后并不会去查看其房产证是否已经登记在登记簿上，对于产权人而言，产权证就是其物权证明，至于登记簿上是否已经记载，这是房产局工作人员的工作职责之一。在周航的房产证发出之前登记簿上就应该有了最新的产权转移记载，之所以没有，这是房产局工作人员的工作失职造成的。被上诉人不可以将自己的失职责任转嫁给上诉人承担。
二、被上诉人作出的决定适用法律、法规错误
决定所依据的法律法规是《南京市城镇房屋权属登记条例》（以下简称登记条例）。此条例自2002年1月1日起施行，而本案所涉及的颁发房产证的行为是在1999年，依据法不溯及既往的原则，登记条例只能对其施行以后的行为产生法律约束力，而对本案没有约束力，不得作为本案的依据。
退一步说，即使登记条例可以作为本案的依据，房产局依据其第25条第1款第5项作出决定也是错误的。因为第5项作为一个兜底条款“依法可以直接注销登记的其他情形”并不明确，在此情况下，依据《南京市制定地方法规条例》第36条的规定：本市地方性法规需要进一步明确具体含义，或者地方性法规制定后出现新的情况需要明确适用法规依据的，由常务委员会解释。此条的解释权应当属于南京市人大常委会。被上诉人六合房产局没有解释权，更不能适用作为行政行为的法律依据。
三、被上诉人作出决定违反法定程序
根据《南京市城镇房屋权属登记条例》第25条第2款规定：“登记机关直接注销登记或者予以更正登记的，应当书面通知当事人；已发权属证书的，应当限期交回，逾期未交回的，登记机关应当公告注销或者更正。”由此可见，在本案中，权属证书已经发出，房产局应当限期交回，逾期未交回的，才可以注销。而房产局并未按照该法律程序办理，而是直接作出注销决定，显然违背了法定程序。
此外，根据《登记条例》第16条规定精神：登记机关发现材料不齐全应当自受理申请之日起15日内通知申请人补正。本案中，房产局在发现材料不齐全时应该要求上诉人补正材料，而不应该直接注销上诉人房产证。
四、被上诉人作出决定的过程中存在超越权限、滥用职权情形
其一、被上诉人在决定中认定“住宅赠与申请书载明的时间为1997年6月6日，而以赠与人周克礼名义申请的产权登记时间为1999年5月，赠与合同在前，申请登记在后，赠与人的意思表示已经改变。”代理律师认为，被上诉人进行房产登记仅限于对登记材料进行形式审查，并不需要过问是否当事人真实意思表示，上述认定明显超越了被上诉人职权范围。
其二、被上诉人不依据周秀云、李教云2006年举报线索及时调查本案房产登记情况，并及时做出对应行政行为，反在上诉人准备卖房时向第三人“通风报信”，发出“六合区房产交易登记中心函告”，也明显超越职权，没有任何法律依据。
特别值得说明的是，被上诉人在2007年11月13日向第三人“通风报信”前并未就第三人举报进行任何的调查活动。三份谈话笔录的时间均在2007年11月13日之后，分别为2007年11月20日，11月23日，12月11日。被上诉人在第三人于2006年7月25日举报后长期“不作为”，为何到了上诉人要卖房时开始“积极作为”、“乱作为”？个中原因不言自明。,
综上所述，房屋赠与事实是真实存在的，即使在程序上存有瑕疵，责任也全在被上诉人，被上诉人草率注销上诉人“六房字第03905号”房产证行政行为主要证据不足、适用法律错误、违反法定程序，且存在越权、滥权现象，依法应予撤销。
江苏天煦律师事务所
代理律师：田宏
2008年 10月15日 |
